- Сәлеметсіз бе, Азат! Жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялау стратегиясының негізгі сипаттамалары туралы айтып бере аласыз ба?

- Қайырлы күн. Негізгі ұғымдардан бастауға рұқсат етіңіз. Жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялауда сатушы деп аталатын инвестор жеке жылжымайтын мүлік қорындағы өз үлесін сатып алушы деп аталатын басқа инвесторға сатуға ұмтылады. Сатып алушы инвестор осы қордағы сатылатын үлеспен қатысты барлық құқықтар мен міндеттемелерді, соның ішінде  қорды өз үлесі есебінен толықтыру бойынша қалған міндеттемелерді қабылдауға тиіс болады. Инвесторлар қордағы үлесін қайталама нарықта сатудың көптеген себептері болуы мүмкін, дегенмен, ең көп таралған себеп - өтімділікке деген қажеттілік. Әдетте, жылжымайтын мүлік қорының басқарушысы активтерді басқару құқығы мен жауапкершілігін сақтайды. Бұл ең көп таралған ерекшеліктер болғанымен, жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялаудың бірнеше түрлерін мен кейінірек сипаттайтын.

- Портфельді басқару тұрғысынан жылжымайтын мүлікке қайталама инвестицияның негізгі артықшылықтары қандай?

- Жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялаудың бірнеше артықшылығы бар. Олардың біріншісі – «J-қисығының» әсерін жұмсарту. «J-қисығының» әсері бастапқы инвестиция кірістілігінің өзгеруін, яғни, инвестордың кірістілігі ерте кезеңде қордың салыстырмалы түрде жоғары шығындары мен басқару төлемдеріне байланысты теріс болатынын көрсетеді. Кейінірек, қаражатты инвестициялау барысында инвестиция құнының өсуі кірістіліктің оң болуына әкеледі. Қайталама нарық инвесторларға активтердің таза құнына (Net Asset Value немесе NAV) жеңілдікпен неғұрлым жетілген жылжымайтын мүлік қорларының үлесін сатып алу мүмкіндігін береді. Jefferies Group және Greenhill ұсынған тарихи деректерге сәйкес, жылжымайтын мүлік қорларындағы NAV дисконты компанияларды сатып алу стратегиясы (Private Equity Buyout) бойынша жеке меншік капитал қорларымен және жалпы нарық бойынша жиынтық бағалаумен салыстырғанда жоғары болды. Бұл факт қайталама инвесторлар үшін тартымды, себебі NAV дисконты нарықтардың құлдырауы кезінде активтер құнының төмендеуінен қорғаудың қосымша деңгейі бола алады. Нәтижесінде NAV дисконты инвестиция құнының бастапқы кезеңде тез өсуіне әкеледі де, уақыт өте келе одан әрі төмендеген жағдайда қайталама инвестициялардың кірістілігі «n-қисығының» әсеріне ұшырайды. Бұдан басқа, жетілген қорлардағы капиталдың жоғары табыстылығы қайталама инвестициялардың бастапқы кезеңдерінде капиталдың жедел қайтарылуына мүмкіндік береді.

- Керемет! Қайталама нарыққа инвестициялау барысында тағы қандай факторларды ескеру қажет?

- Тәуекелді азайту - қайталама инвестициялаудың тағы бір артықшылығы. Ол өзара байланысты екі фактор арқылы жүзеге асырылады. Біріншіден, қайталама инвестициялар қордың активтері жеткілікті түрде тұрақтанған немесе оларды сатуға жақын кезде жүзеге асырылады. Нәтижесінде жылжымайтын мүлік қорларына бағытталған қайталама инвестициялар айқындықты арттырып, белгісіздік тәуекелін (blind pool risk) азайтады, өйткені инвесторлар қордың белгілі бір активтерін салыстырмалы түрде оңай анықтап, оларды бағалай алады. Екіншіден, жылжымайтын мүлік қорларындағы жетілген немесе тұрақтандырылған активтерде ақша ағындары болжалды, ал иелену мерзімі қысқартылған болады, бұл инвесторлар үшін қосымша артықшылық болып табылады.

- Әртараптандыру туралы не айтуға болады?

- Инвесторлар қорлардағы өз үлестерін бөлек-бөлек сирек сатады. Көбінесе қайталама нарықта инвесторлар әртүрлі қорлардағы бірнеше үлестерін қамтитын тұтас портфельді сатады, онда жүздеген, тіпті мыңдаған активтер болуы мүмкін. Қайталама инвестор үшін мұндай портфельді алудың айқын артықшылығы – активтерді басқарушылар мен қорлар саны, олардың винтаждары (қорлардың іске қосу жылдары), географиясы, инвестициялық стратегиялары және жылжымайтын мүлік секторлары бойынша әртараптандыру. Мұндай ауқымды әртараптандыру қайталама инвестициялау кірісінің стандартты ауытқуының төмендеуіне әкеледі, бұл құбылмалылық пен тәуекелдің төмендеуін білдіреді. Тарихи деректерге сәйкес, қайталама инвестициялау стратегиясы бойынша жылжымайтын мүлік қорларының көрсеткіштері бастапқы жылжымайтын мүлік қорларымен салыстырғандағы құбылмалылығы кемірек болды.

- Жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялаудың әртүрлі түрлерін сипаттап бере аласыз ба?

- Мәмілелердің ең көп тараған екі түрі – бұл қор инвесторларының бастамасымен жасалатын дәстүрлі қайталама инвестициялар немесе LP-led Secondaries және тікелей қор басқарушылардың бастамасымен жасалатын балама қайталама инвестициялар немесе GP-led Secondaries. Дәстүрлі қайталама инвестициялар деп қордағы бір үлесті немесе бірнеше қорлардағы тұтас позицияларын инвестордан NAV дисконтымен сатып алуын атайды. Мұндай мәмілелер дәстүрлі болып саналады және әдетте өтімділікті қажет ететін қор инвесторлардың бастамасымен жасалады. Бұл инвестициялардың негізгі сипаттамалары – кең әртараптандыру, қысқа иелену мерзімі, жоғары кірістілік әлеуеті, төмендетілген тәуекел және орындаудың қарапайымдылығы.

- Бүгінгі күнде біз балама қайталама инвестициялар туралы көбірек естиміз (GP-led Secondaries). Бұл қарама-қайшы нәрсе ме?

- Балама қайталама инвестицияларда (GP-led Secondaries) жылжымайтын мүлік қор басқарушылары жаңа арнайы мақсатқа белгіленген  компанияда немесе өзге заңды тұлғада активтің меншік құрылымын немесе негізгі қордан активтердің шағын портфелін өзгерту мақсатында бастамашылық етеді. Негізгі қордағы инвесторларға тиісті активтерге қатысу үлесін сату немесе оны жаңа меншік құрылымында сақтау арасында таңдау мүмкіндігі беріледі. Қайталама инвестор немесе жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялар қорының басқарушысы сатып алушы ретінде әрекет етіп, негізгі қордағы инвесторларға өтімділікті қамтамасыз етеді. Мұндай шешімдер қазіргі құрылым шеңберінде портфельдік инвестицияларды жүзеге асыруға мәжбүр болуы мүмкін, дамудың соңғы кезеңіндегі қор басқарушылары үшін аса маңызды. Нәтижесінде негізгі қор басқарушы одан әрі өсу әлеуеті болуы мүмкін белгілі бір активтерге меншік құқығын сақтайды. Негізінде балама қайталама инвестициялар дәстүрлі қайталама инвестицияларға қарағанда кемірек әртараптандырылған болады. Сонымен қатар, балама қайталама мәмілелердің иелену мерзімі дәстүрлі қайталама мәмілеге қарағанда ұзағырақ болуы мүмкін. Құрылымдау және орындау тұрғысындағы күрделілікті ескере отырып, инвестицияның бұл түрі негізгі қор басқарушысынан және қайталама инвесторлардан айтарлықтай ресурстар мен тәжірибені талап етеді. Бұл факт, өз кезегінде, инвесторларға артықшылық болып табылады, өйткені жоғары сапалы негізгі қор басқарушылары мен қайталама жылжымайтын мүлік қорларының басқарушылары мұндай мәмілелерді тиімді жүзеге асыра алады.

- Қайталама инвестициялардың басқа түрлері бар ма?

- Мәмілелердің басқа түрлеріне тікелей қайталама инвестициялар, басқарушы компаниялардың жарғылық капиталына инвестициялар, артықшылықты капиталға қайталама инвестициялар және қайталама мезониндік инвестициялар жатады. Тікелей қайталама инвестициялар жеке меншік компанияның немесе жылжымайтын мүлік объектінің миноритарлық үлесін сатып алуды білдіреді. Жарғылық капиталға инвестициялар жылжымайтын мүлік қорының басқарушы компаниясының акцияларын сатып алуды білдіреді, алайда қайталама инвестициялар ретінде кейде жіктелмейді. Артықшылықты капиталға инвестициялау және мезониндік инвестициялар ең мамандандырылған инвестициялар болып саналады, жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялар нарығының шағын бөлігін алады.

- Мәмілелердің әртүрлі түрлерінің дамуы қалай өтті?

- Шамамен 10 жыл бұрын дәстүрлі мәмілелер жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялардың жиынтық көлемінде ең үлкен үлесті иеленді. Дегенмен, осы мәміле түрінің үлесі соңғы бірнеше жылда айтарлықтай төмендеді. Бұл баламалы қайталама инвестициялар үлесінің айтарлықтай артуына байланысты. Бүгінгі таңда кейінгі қорларға инвестициялау (Continuation Vehicles) және негізгі қорларды қайта капиталдандыру (Recapitalizations) мәмілелері баламалы жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың ең танымалы түршесі болып табылады және осы сәтте нарықтың ең үлкен үлесін құрайды. Коронавирус пандемиясы басталғаннан бері қайталама нарығында өнеркәсіптік және логистикалық жылжымайтын мүлік, көп пәтерлі жылжымайтын мүлік және жаратылыстану ғылымдары (Life Science) саласындағы жылжымайтын мүлік объектілері сияқты секторларында бірнеше ірі баламалы мәмілелер жүзеге асырылды.

- Қазіргі уақытта нарықта қандай негізгі үрдістерді байқап отырсыз?

- Соңғы 10-15 жылда жылжымайтын мүлік жеке меншік қорларына өсіп келе жатқан капитал ағыны жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялардың елеулі өсуіне әкелді. Алғашқы катализаторлардың бірі 2008 жылғы жаһандық қаржы дағдарысы болды. Жақын арадағы катализатор 2019 жылғы коронавирус пандемиясы мен 2022 жылғы пайыздық мөлшерлемелердің өсуі болды. Ares Secondaries Group және Burgiss деректеріне сәйкес, жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялардың орташа көлемі 2013-2017 жылдардағы 5,5 млрд АҚШ доллардан 2018-2022 жылдары 8,8 млрд АҚШ долларға дейін өсті, бұл орташа көлемнің 60 пайызға өсуін білдіреді. Айта кетерлік, 2022 жылы жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялардың жалпы көлемі рекордтық 12,4 млрд АҚШ долларды құрады, бұл осы нарық сегментінің тарихындағы рекордтық көрсеткіші болды.

- Нарықтағы басты ойыншылар кім?

- Бұл нарықтың үлкен үлесі бірнеше ірі басқарушы компанияларға тиесілі. Ares Secondaries Group, Blackstone Strategic Partners, StepStone Real Estate, Partners Group сияқты атаулар жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялаумен тығыз байланысты. Дегенмен, жылжымайтын мүлік қорларындағы өсіп келе жатқан капитал көлемі және инвесторлардың қайталама инвестицияларға өсіп келе жатқан қызығушылығы басқа бірнеше ірі басқарушылардың ұқсас стратегиялармен нарыққа шығуына әкелді. Мысалы, Goldman Sachs Vintage Partners және Brookfield.

Жалпы, инвесторлардың жеке жылжымайтын мүлік қорларына қызығушылығының артуы сесебінен жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялау нарығы одан әрі өседі деп күтіледі. Баламалы қайталама инвестициялар соңғы бірнеше жылда нарықтағы өсудің негізгі факторы болып инвесторлардың да, басқарушылардың да қызығушылығын сақтап қалды. Сонда да, дамыған нарықтардағы инфляцияның өсуі, пайыздық мөлшерлемелердің өсуі және өтімділіктің жетіспеушілігі көптеген институционалдық инвесторларды өз портфельдерін қайта теңгеру шараларына әкелді. Бұл, өз кезегінде, 2022 жылдың екінші жартысында дәстүрлі жылжымайтын мүлікке қайталама инвестициялау нарығында белсенді жандануды тудырды.

Азат, нарық жайлы ой-пікіріңізбен бөліскеніңіз үшін рахмет. Сізге және сіздің командаңызға жұмыста сәттілік тілейміз!